Je rénove le logement que je loue

Pour les logements conventionnés, la réalisation de travaux permettant une amélioration d’au moins 35% de la performance thermique du logement ouvre droit à un financement de la communauté de communes. Ce financement est conditionné à l’obtention d’un financement de l’Anah.

Les logements dégradés sont classés selon leur niveau de détérioration par l’opérateur de la communauté de communes Le Grésivaudan, à partir d’une grille d’évaluation de l’insalubrité ou d’une grille sur la dégradation de l’habitat. 

Exemple

Une SCI familiale vient d’acquérir un appartement de 65 m² resté vide pendant de nombreuses années et inhabitable en l’état. Soucieux d’obtenir la meilleure rentabilité pour son investissement, le gérant de la SCI se renseigne auprès du conseiler, prestataire de la communauté de communes Le Grésivaudan. Après une visite et une étude complète, des simulations financières et fiscales comparatives lui sont proposées.

Avec un montant de travaux s'élevant à 70 000 € TTC, il apparaît que la meilleure rentabilité globale est réalisée avec un loyer 531€ (plafonné pendant 6 ans), donnant lieu à une subvention de 31 600 €* et une réduction annuelle d’impôts de 2 230 € pendant la durée du conventionnement.

*Subvention soumise à conditions, calculée selon la réglementation en vigueur au 1/04/2024, susceptible d’être modifiée à tout moment.

L'opération de revitalisation de territoire (ORT) conduite par Le Grésivaudan avec les communes de Crolles, Pontcharra et Villard-Bonnot permet de bénéficier de plusieurs effets juridiques, financiers et fiscaux pour favoriser la rénovation et le dynamisme des centres-bourgs. Certains dispositifs s'adressent directement aux particuliers comme le dispositif Denormandie et l'abattement d'impôt sur les plus-values de cession de biens.

Dispositif Denormandie

Cette aide fiscale, sous forme de réduction d'impôt sur le revenu, s'adresse aux particuliers qui achètent un logement à rénover pour le mettre en location, dans une commune dotée d'une opération de revitalisation de territoire (ORT) : Crolles, Pontcharra et Villard-Bonnot. Elle est mobilisable pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026. La réduction d'impôt est soumise à plusieurs critères en matière de travaux, de durée et de plafond de location.

Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de la location :

Critères en matière de travaux

Les travaux doivent représenter au moins 25% du montant total de l'opération et répondre à au moins un des critères suivants :

Amélioration de la performance énergétique du logement de 20 % minimum (30 % minimum pour les logements individuels)
Réalisation d'au moins deux types de travaux : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres,
Création de surface habitable nouvelle (par exemple : balcon, terrasse ou garage).
Après les travaux, le logement doit être à minima classé E (étiquette énergétique).

Critères liés au logement et à la location

La réduction d'impôt est limitée à 2 logements par foyer fiscal et par an, à un prix de revient total de 300 000€ par logement et à un coût global plafonné à 5 500€/m².
L'investisseur s'engage à mettre son bien en location pour une durée de 6 ans minimum. La réduction d'impôt est modulée en fonction de la durée de location du logement (6, 9 ou 12 ans). Les loyers de sortie sont plafonnés pour mettre sur le marché une offre de logements abordables.
Pendant la durée de son engagement (6, 9, 12 ans), le contribuable ne peut pas vendre le bien. A l'issue de ce délai, en cas de vente, l'impôt sur la plus-value immobilière peut être minorée en raison de l'intégration des coûts de travaux au prix d'acquisition. En effet, le prix de cession pourrait être inférieur et donc la plus-value négative.

Pour aller plus loin 

Contactez l'agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) au 04 76 53 37 30. L'ADIL vous propose également des permanences gratuites à Crolles et Pontcharra.

Planning des permanences ADIL

Service public - dispositif Denormandie et impôt sur le revenu

Ministère de l'économie - Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?

Abattement d’impôt sur les plus-values de cession de biens (y compris activités)

Lors de la vente d'un bien (hors résidence principale), la plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Au-delà de 50 000€, une taxe supplémentaire s'applique également. La règle générale prévoit une exonération au-delà de 22 ans de détention d'un bien pour l'impôt sur le revenu et au-delà de 30 ans pour les prélèvements sociaux, même si des abattements progressifs existent dès la 6ème année de détention du bien.

Afin de favoriser la construction de nouveaux logements, une baisse de l'impôt sur la plus-value est cumulable avec les abattements précédents au sein du périmètre de l'ORT.

• L'investisseur bénéficiaire s'engage à démolir le bâtiment et à reconstruire des logements collectifs dans un délai de quatre ans. Le gabarit du bâtiment doit au moins atteindre 75% du gabarit maximal autorisé dans le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu (art. 150 VE du code général des impôts).
• Le taux d'abattement est de 70% sur l'assiette imposable pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, mais peut être majoré à 85% si le cessionnaire s'engage à créer 50% de logements sociaux.
• La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. Le vente est à réaliser au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la promesse de vente (soit au plus tard le 31 décembre 2027).

Pour aller plus loin

Service public - Impôt sur le revenu & Plus-value immobilière